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不動產檔案查詢的法律問題及防范措施

時間:2021-08-10作者:陳波
本文導讀:這是一篇關于不動產檔案查詢的法律問題及防范措施的文章,不動產檔案的一般查詢主體包括權利人和利害關系人。毫無爭議的是權利人,因為權利人本身就是個人信息權的權利主體,具有法定的查詢權?赡芤馉幾h的主要是利害關系人的界定。

  摘    要: 不動產檔案查詢具有重要的法律功能,其不僅是不動產物權公示效力的實現路徑,而且也實現了對個人信息權的直接與間接保護。但在不動產檔案查詢實踐中,仍可能存在登記資料查詢錯誤與個人信息侵權等潛在法律風險。為此,應通過不動產檔案管理的精細化和相關法規規章規定的修訂與限縮性解釋,防范相應法律風險。

  關鍵詞 :     不動產案,查詢,個人信息權,法律風險

  Abstract: The inquiry of real estate archives has an important legal function, which is not only the path to realize the effectiveness of real estate property publicity, but also the direct and indirect protection of personal information right. However, in the practice of real estate archives query, there are still potential legal risks such as registration information query error and personal information infringement. Therefore, we should prevent the corresponding legal risks through the refinement of real estate archives management and the revision and limited interpretation of relevant laws and regulations.

  Keyword: real estate archives; inquiry; personal information right; legal risk;

  不動產檔案查詢對于維護不動產交易安全具有重要價值!恫粍赢a登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記資料查詢暫行辦法》等行政法規、規章雖對不動產檔案查詢進行了具體規定,但在不動產檔案查詢實踐中,仍存在一定的法律風險,需要進一步探討。

  一、不動產檔案查詢的重要性

 。ㄒ唬┦遣粍赢a物權公示效力的實現路徑

  物權公示原則是民法典物權篇三大原則中最具實用性的原則,與其他兩個原則(一物一權、物權法定)指向對物的靜態支配不同,其指向物權法對交易關系的保護[1]。根據民法典的規定,動產與不動產的物權公示方法不同:動產設立與變動的公示方法為占有與占有的轉移(交付);不動產設立與變動的公示方法均為登記。為此,不動產登記直接與不動產物權的設立與變動相關,不動產登記資料決定了不動產物權的權利狀態與歸屬。與動產占有的公示方式相比,不動產登記必須通過不動產檔案的查詢才能知曉不動產的權屬狀態及歸屬主體。尤其對于不動產的變動,為了保障交易安全,降低交易成本,不動產登記資料的查詢尤為重要。因此,不動產檔案查詢是不動產物權公示效力的實現路徑。
 

不動產檔案查詢的法律問題及防范措施
 

  (二)是對個人信息權的直接與間接保護

  近年來,人們對不動產登記程序和信息查詢的關注逐漸提升,社會各界加大了對不動產登記檔案和查詢制度的重視。

  不動產檔案的查詢對查詢主體、查詢范圍有一定限制。國務院辦公廳公開辦發布的《關于明確政府信息公開與業務查詢事項界限的解釋》(國辦公開辦函[2016]206號)對原國土資源部辦公廳明確答復:不動產登記資料查詢,以及戶籍信息查詢、工商登記資料查詢等,屬于特定行政管理領域的業務查詢事項,其法律依據、辦理程序、法律后果等,與《政府信息公開條例》所調整的政府信息公開行為存在根本性差別。當事人依據《政府信息公開條例》申請這類業務查詢的,告知其依據相應的法律法規規定辦理。究其原因,不動產檔案查詢涉及個人信息保護問題。

  《民法典》第四編第六章專門對隱私權和個人信息保護進行法律規范,明確自然人的個人信息受法律保護,權利人對個人信息具有決定權,信息處理者有采取措施防止個人信息泄露、丟失等安全義務!秱人信息保護法》(草案)全國人大常委會第二次審議稿明確任何組織、個人不得侵害自然人的個人信息權益,并強調除本法有特別規定外,國家機關處理個人信息的活動適用本法。不動產檔案雖為國家履行職責收集、存儲的不動產登記資料,但因涉及個人信息權益,仍應遵守《民法典》及即將頒布實施的《個人信息保護法》等關于個人信息保護的規定,嚴格限定不動產檔案查詢主體及查詢范圍,對個人信息權進行直接與間接保護。

  《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記資料查詢暫行辦法》,對權利人的個人信息權進行了明確具體的規定,不動產登記簿上記載的權利人可以查詢本不動產登記結果和本不動產登記原始資料。同時,為了兼顧不動產登記的公示功能及個人信息權益的保護,對利害關系人的查詢進行了有條件的限制性規定,明確了利害關系人可以查詢的條件及查詢對象即不動產登記資料的范圍,從而實現了對個人信息權的間接保護。我國也有學者對不動產檔案的查詢主體[2]、查詢制度[3]進行較為深入的研究。這些研究不僅為不動產檔案查詢實踐提供了理論支持,也間接推動了對個人信息權的實然保護。

  二、與不動產檔案查詢有關的潛在法律風險

  不動產登記作為不動產物權的公示方法,相關登記資料的收集、整理、存儲必須規范完善,否則,有關不動產檔案的查詢可能會存在如下法律風險:

  (一)登記資料查詢錯誤

  為了方便權利人與利害關系人的查詢,《不動產登記暫行條例》第九條規定,不動產登記簿應當采用電子介質,暫不具備條件的可以采用紙質介質。隨著國家對不動產登記簿電子化的要求,相關數據庫的建設也提上日程。目前,不動產檔案是電子檔案與紙質檔案并存。不動產檔案查詢實踐中,由于數據系統的兼容問題、紙質檔案與電子檔案的時間錯位、電子檔案的輸入錯漏等,可能造成權利人與利害關系人查詢不動產檔案時出現登記資料信息錯誤,從法律適用視角,這可能會導致嚴重的法律責任。無論當事人在不動產交易、訴訟還是法院查封、執行或監察委等國家機關調查過程中,由于不動產檔案管理者登記資料錯誤的原因可能會導致查詢者承擔民事、行政法律責任,甚至導致冤假錯案。

 。ǘ﹤人信息侵權

  為了保證不動產交易安全,政府未將不動產登記資料作為應公開的政府信息,但利害關系人可以查詢的條件及查詢對象即不動產登記資料的范圍,如果相關法規規定過于寬泛,可能會涉嫌違法,造成個人信息侵權。

  當然,法律的制定必須平衡各方利益,而不是無限制地放縱某一單方利益。權利都是有限制的,個人信息權也不例外。為了彰顯不動產登記的物權公示功能,應當賦予權利人及利害關系人對不動產檔案的查詢權。然而,關鍵問題是個人信息權與查詢權的界限如何確定即平衡兩種權利的度如何把握?這也是對相關法規規章進行審查的難題所在。類似的探討也有學者涉及,如何英昌認為,應從有限公開視角分析不動產登記檔案原始資料的查詢。至于平衡兩種權利的度,應從一般查詢主體、查詢范圍、國家機關查詢目的切入,進行具體分析。

  不動產檔案的一般查詢主體包括權利人和利害關系人。毫無爭議的是權利人,因為權利人本身就是個人信息權的權利主體,具有法定的查詢權?赡芤馉幾h的主要是利害關系人的界定。根據《不動產登記資料查詢暫行辦法》第二十一條規定,有買賣、租賃、抵押不動產意向,或者擬就不動產提起訴訟或者仲裁等的所有人均可查詢不動產檔案。盡管對該類利害關系人的查詢范圍限定為:不動產的自然狀況;不動產是否存在共有情形;不動產是否存在抵押權登記、預告登記或者異議登記情形;不動產是否存在查封登記或者其他限制處分的情形。但在不動產查詢實踐中,該查詢內容與其他有條件的利害關系人能夠查詢的不動產登記結果的差別工作人員難以分辨。而且,即便工作人員能夠分辨清楚,該規定也無法防止該類利害關系人濫用該項查詢權利,以有意向或擬提起訴訟仲裁為由,查詢任何人的不動產檔案,造成個人信息的不當泄露,從而造成個人信息侵權。

  查詢范圍主要指可以查詢的不動產登記資料范圍。根據《不動產登記暫行條例實施細則》第九十四條規定,不動產登記資料包括不動產登記結果和不動產登記原始資料。那么,利害關系人能否查詢不動產登記原始資料,對于因買賣、互換、贈與、租賃、抵押不動產構成利害關系的人,多數學者認為他們只需確定交易不動產的物權情況(通過查詢不動產登記簿即可確定)便可確保交易的安全,因此其不須也無權查詢不動產登記檔案原始資料[4]。但是對于因不動產存在糾紛且已經提起訴訟、仲裁而構成利害關系的人,學者之間則存在爭議[4]。而且,原建設部《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》(2017年1月1日實施)與《不動產登記資料查詢暫行辦法》在利害關系人查詢范圍規定上的不一致,也加劇了學者的分歧。

  另外,不動產登記信息共享也可能造成個人信息侵權!恫粍赢a登記暫行條例》第四章規定,不動產登記信息應與住房城鄉建設、農業、林業、海洋、國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門互通共享。這種信息共享的部門較多,增加了個人信息泄露的路徑,增加了個人信息保護的難度,也與有關國家機關執行公務的限制性規定不一致。因為,上述共享部門除了公務行為還有私行為如辦公用品采購、辦公用房建設等,這些私行為也可能涉及不動產檔案的查詢。因此,不動產登記信息共享可能造成個人信息侵權。

  三、防范法律風險的應對措施

  為了更好應對在不動產檔案查詢中可能出現的潛在法律風險,消除因此可能造成的不利法律后果,經多因素考量,可以采取以下措施:

 。ㄒ唬┎粍赢a檔案管理精細化

  為了減少登記信息查詢錯誤風險,應自不動產登記資料收集始至登記資料全部歸檔入庫止,進行全過程精細化管理。根據可能導致的法律后果,注銷檔案與查解封檔案環節尤其需要注意。

  第一,注銷檔案應遵循如下流程:(1)根據送來的注銷單上檔案號查找庫房檔案,抽檔案時留出其前或后一位順序號的檔案抽離一半距離作為查找放回標記。一旦注銷完畢要把注銷檔案和標記檔案一起歸位排列整齊。(2)核對檔案存根要“七看”:一看是否有效,二看人名是否一致,三看證號是否正確,四看地址,五看面積,六看是否查封,七看是否有遺失補證。(3)注銷章扣在存根明顯空白處,并在注銷章內寫明年月日,讓人一目了然。注銷章下方緊接著要扣注銷操作人員私章。(4)注銷完檔案,存根和注銷單要放在首頁以便查詢核對,如有交易存根和抵押存根同時注銷,交易存根放首頁,證明此檔已全部注銷。如果抵押存根先注銷交易未注銷,交易存根仍放首頁,證明此檔已還清貸款,此證還有效。

  第二,查解封檔案應遵循下列流程:(1)根據檔案號提取檔案,核對檔案有效性。(2)核對不動產證號、人名、面積、地址。(3)查看是否存在查解封,是否存在遺失補證,關鍵看是否多次查解封前后關系,分析檔案目前有效性,如實告知前來核檔人員。(4)核對完畢確認無誤后,在查檔證明上簽字寫上當前日期,最好標注時間節點。(5)檔案查封解封完畢,隨后有法院查解封裁定,執行通知書和窗口查解封移交單送達庫房,需庫房檔案員及時存放到相應檔案內,避免檔案核實誤差。(6)窗口送達查解封移交通知單應按接收時間填寫日期并簽名。(7)在存放法律文書解封移交單時,注意核對解封單上對應的法院執行文書編號、查封文號與解封文號一致,若有不同查看法院執行通知書和判決書內容,如有異議請與查解封窗口及時溝通核實解決。(8)特別注意,如遇查解封卷宗較多,請按接收卷宗時間排序。最近時間排最前,查封件對應解封件法院文號一致,判斷是否還存在其他查封,注意看清查解封備注內容是否已經拍賣轉移。

 。ǘ┬抻喯嚓P規章制度

  對于因不動產檔案查詢可能會導致個人信息侵權的情況,需要有針對性地進行法規、規章的審查、編纂,修改可能與《民法典》及相關法律相抵觸的規范,并對相關法規、規章規定進行限縮性解釋。

  一是修改或刪除《不動產登記資料查詢暫行辦法》第二十一條規定。在不動產檔案查詢實踐中,利害關系人往往要求權利人同時到場進行查詢。權利人與利害關系人同時到場查詢所承擔的交易成本,相對于個人信息權益被侵犯的風險來說,應是可接受的。至于擬提起訴訟、仲裁的人來說,最好能增加限制條件如對方的身份證復印件或不動產登記證復印件等。

  二是明確廢除原建設部《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》(2017年1月1日實施)。由于國務院機關改革,建設部關于不動產登記的職權已轉移至國土資源部及自然資源部,為此,相關規章的廢除清理工作已迫在眉睫,以免引起實踐應用中的混亂。

  三是慎重權衡多部門不動產登記信息互通共享的利弊,嚴格限定有關國家機關不動產檔案查詢的公務目的。

  參考文獻

  [1]尹田.物權法理論評析與思考[M]北京:中國人民大學出版社。2004:236.
  [2]賴俊峰.試析不動產噔記檔案信息查詢主體界定[J]北京檔案, 2014(10):24-26.
  [3]張海峰.我國不動產噔記信息分類查詢制度:現狀、困境與完善路徑[J] :貴州社會科學,2017(11):88-92.
  [4]何英昌有限公開視角下不動產登記檔案原始資料的查詢探討[J]檔案管理, 2020(5):37-40.

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